Prije nego potrošite prvi euro, treba znati što u kući vrijedi, a što je trošak koji se vraća.
Nazovite 091/925-0047. Besplatan obilazak objekta unutar 48 sati.
Obnova stare baranjske kuće stoji od 400 do 900 eura po m2, dok gradnja nove ključ u ruke stoji od 1.100 do 1.900 eura po m2, sve bez PDV-a. Za kuću od 100 m2 to je razlika između otprilike 40.000 do 90.000 eura za obnovu i preko 115.000 eura za rušenje i novogradnju. Zbog toga se obnova isplati u velikoj većini slučajeva, ali ne u svakom. Odluka ovisi o tri stvari: stanju konstrukcije, vlazi u zidovima i upotrebljivosti tlocrta. Na obilazak dolazimo besplatno, unutar 48 sati, i dobivate pisani troškovnik s prioritetima.
Obnova stare kuće Baranja: tri moguća ishoda
Nakon obilaska objekta uvijek završimo u jednoj od tri situacije, i vrijedi ih znati unaprijed.
Obnova postojeće kuće. Konstrukcija je zdrava, tlocrt se da preurediti, vlaga je rješiva. To je slučaj kod velike većine baranjskih kuća i najjeftiniji put. Cijena 500 do 1100 eura po m2.
Djelomično rušenje i obnova. Zadržava se glavna kuća, a ruše se kasnije dogradnje, najčešće ljetne kuhinje i pomoćni objekti dozidani bez temelja. Tako se dobiva čist tlocrt uz zadržavanje najvrjednijeg dijela, a rušenje takvih dogradnji je jeftino.
Rušenje i novogradnja. Konstrukcija je popustila ili je tlocrt neupotrebljiv. Strojno rušenje stoji 15 do 35 eura po m3, a nova kuća ključ u ruke 1.100 do 1.900 eura po m2. Ovo je najskuplji put i biramo ga samo kad druga dva stvarno ne prolaze.
Kod baranjskih kuća najčešći ishod je drugi: kuća se zadržava, dogradnje idu dolje.
Cijena: obnova stare kuće Baranja i usporedba s novogradnjom
Svi iznosi su bez PDV-a.
- Obnova postojeće kuće: 400 do 900 eura po m2
- Gradnja nove kuće, roh-bau: 550 do 900 eura po m2
- Gradnja nove kuće ključ u ruke: 1.100 do 1.900 eura po m2
- Nadogradnja i dogradnja: 900 do 1.600 eura po m2
- Uređenje potkrovlja u stambeni prostor: 450 do 950 eura po m2
- Strojno rušenje objekta: 15 do 35 eura po m3
- Rušenje pregradnog zida: 15 do 32 eura po m2
- Rušenje nosivog zida s podupiranjem: 55 do 120 eura po m2
- Kontejner i odvoz građevinskog otpada: 160 do 420 eura po kontejneru
- Sanacija betona i armature: 50 do 130 eura po m2
- Ugradnja čeličnog nadvoja: 280 do 750 eura po komadu
Usporedba za kuću od 100 m2:
Obnova stare kuće Baranja: približno 40.000 do 90.000 eura. Rok 8 do 20 tjedana. Manje papirologije, kuća zadržava karakter.
Rušenje i novogradnja: rušenje i odvoz približno 5.000 do 12.000 eura, nova kuća ključ u ruke 110.000 do 190.000 eura, plus projektna dokumentacija i dozvole. Ukupno preko 115.000 eura, uz osjetno dulji rok.
Razlika je dvostruka do trostruka. Zato obnovu razmatramo prvu, a rušenje tek kad postoji jasan razlog. Za brzu procjenu poslužit će kalkulator gradnje kuće i kalkulator adaptacije. Cijeli popis radova je u cjeniku.
Što se u baranjskoj kući gotovo uvijek isplati sačuvati
Temelji i nosiva konstrukcija. Ako nema pukotina kroz cijelu debljinu zida i ako zidovi stoje uspravno, ovo je najveća ušteda u cijelom projektu. Temeljenje kod novogradnje stoji 90 do 165 eura po m2, a ovdje ga dobivate na dar.
Debeli zidovi od pune opeke. Zidovi debljine 45 do 60 cm ljeti drže hladovinu bolje od bilo koje novogradnje. Traže paropropusnu izolaciju, dakle kamenu vunu, ali su vrijedni.
Hrastova krovna građa. Stara hrastova greda često je zdravija od nove jelove. Provjerava se šilom i čekićem, i to na ležištima, gdje trulež kreće. Ako je zdrava, mijenja se samo pokrov i letve.
Dimnjak od pune opeke. Ako je ravan i bez pukotina, sanira se ulaganjem cijevi, što je znatno jeftinije od novog sistemskog dimnjaka.
Podne opeke i kameni pragovi. Nemaju veliku uporabnu vrijednost, ali imaju vizualnu. Očišćene i ugrađene u novi prostor daju kući karakter koji se ne može kupiti.
Ganak, trijem i vanjski hodnik. Prepoznatljiv element baranjske kuće. Obnova stupova i poda je jeftina, a to je prvo što se vidi s ulice.
Podrum i gospodarske zgrade. Ako su suhi i imaju zdrav krov, pretvaraju se u spremište, radionicu ili kasnije u smještaj za najam.
Obnova stare kuće Baranja, što je dobro znati, što se gotovo nikad ne isplati zadržati?
Elektroinstalacije. Aluminijski vodovi, dva strujna kruga na cijelu kuću i stari osigurači. Kompletna zamjena stoji 30 do 52 eura po m2 i nema alternative.
Pocinčane vodovodne cijevi. Nakon četrdeset godina zarastu iznutra. Slab pritisak nije problem vodovoda nego cijevi.
Stari estrih i podovi bez izolacije. Ispod njih najčešće nema ničega osim nabijene zemlje. To je najveći gubitak topline u cijeloj kući, veći od prozora.
Krovni pokrov stariji od četrdeset godina. Stari biber crijep upija vodu i puca kod mraza. Zamjena pokrova stoji 45 do 80 eura po m2 i uvijek se isplati.
Stara stolarija s jednostrukim staklom. Restauracija starog hrastovog prozora često košta više od novog, a i dalje izolira lošije.
Dogradnje bez temelja. Ljetne kuhinje i pomoćne prostorije dozidane od šuplje blok opeke bez temelja. One su i razlog većine pukotina na spoju s glavnom kućom. Rušenje je jeftino i gotovo uvijek ispravna odluka.
Zidovi od nabijene zemlje koji su trajno promočeni. Ako je zid promočen po cijeloj visini, a ne samo pri dnu, materijal je izgubio nosivost i ne vraća se sušenjem.
Tri znaka da je rušenje ipak isplativije
Ovo su jedine tri situacije u kojima obnovu ne preporučujemo:
1. Konstrukcija je popustila. Pukotine koje idu kroz cijelu debljinu zida, dijagonalno preko otvora, ili zidovi koji vidljivo odstupaju od okomice. To je posao za ovlaštenog projektanta, a sanacija zna koštati više od novogradnje.
2. Zid od nabijene zemlje promočen je po cijeloj visini. Nabijena zemlja koja je dugo bila u vodi trajno gubi nosivost. Sušenje i sanacijska žbuka tu ne pomažu.
3. Tlocrt je neupotrebljiv. Sobe kroz koje se prolazi u druge sobe, svijetla visina ispod 2,4 metra, i nigdje mjesta za kupaonicu bez rušenja nosivih zidova. Kad se tlocrt mora rastvoriti do te mjere, jeftinije je početi ispočetka.
Ako nijedno od ovoga ne vrijedi, obnova je gotovo sigurno isplativija.
Redoslijed odlučivanja
Odluka se donosi u ovom redoslijedu, i to je poredak kojim idemo na obilasku:
1. Konstrukcija. Prvo se gleda stoji li kuća. Sve ostalo je nevažno ako ne stoji.
2. Vlaga. Mjeri se uređajem, pri dnu zida i na sredini visine. Razlika između to dvoje kaže je li vlaga kapilarna ili dolazi izvana.
3. Tlocrt. Može li se od postojećeg rasporeda napraviti prostor u kojem se danas živi, bez diranja nosivih zidova.
4. Budžet i faze. Tek na kraju. Ako budžet ne pokriva sve odjednom, radi se u fazama, ali redoslijed faza mora imati smisla.
Nakon obilaska dobivate pisani troškovnik s prioritetima: što treba odmah, što može čekati godinu ili dvije, i što se ne isplati uopće.
Obnova u fazama, kad se ne radi sve odjednom
Kod naslijeđenih kuća često se ne kreće s cijelim budžetom. To je u redu, ali redoslijed faza nije proizvoljan.
Prva faza je uvijek zaustavljanje vode: krov, oluci i odvodnja oko kuće. Kuća u koju ne ulazi voda može mirno čekati sljedeću godinu, a ona u koju ulazi svake godine vrijedi manje.
Druga faza su instalacije i mokri čvor, jer se time kuća čini useljivom.
Treća faza su izolacija i fasada, koje smanjuju troškove grijanja.
Zadnja faza je uređenje, jer ono ne trpi ako se odgodi.
Radimo i tako, s tim da svaka faza ima vlastitu ponudu i vlastiti rok. Ako radove vodite iz inozemstva, šaljemo tjedni izvještaj s fotografijama, a razgovor je moguć i na njemačkom.
Radimo u cijeloj Baranji, u svim mjestima od Batine do Bilja. Ako vas zanima razrada troška po fazama, pogledajte adaptaciju kuće, a za izbor izolacije fasade i usporedbu stiropora i kamene vune.
Konzervatorska Pravila
1. Koje su konzervatorske dozvole i propisi potrebni za obnovu?
Ako se stara kuća nalazi u zaštićenoj kulturno-povijesnoj cjelini naselja u Baranji ili je pojedinačno kulturno dobro, obvezno je ishoditi Posebne uvjete građenja od Konzervatorskog odjela Ministarstva kulture. Ne smiju se mijenjati vanjski gabariti, nagib krova, tip crijepa ni izgled bočnog trijema (ganjka).
Sanacija Vlage & Temelja
2. Kako se pravilno sanira kapilarna vlaga u zidovima od čerpića?
Tradicionalni zidovi od čerpića (zemlje) ili stare cigle ne smiju se zatvarati cementom ili nepropusnim hidroizolacijama. Kapilarna vlaga rješava se mehaničkim podsecanjem zidova s ugradnjom plastičnih traka te izradom drenažnog sustava u dvorištu uz vanjske temelje.
Fasadni Materijali
3. Kakva se žbuka koristi za autentične baranjske fasade?
Isključivo paropropusna žbuka od gašenog vapna i riječnog pijeska (bez cementa!). Vapnena žbuka omogućuje zidu da “diše”, upija i otpušta vlagu bez pucanja, a za završni bijeli sloj koristi se tradicijska krečna boja.
Arhitektura Ganjka
4. Kako obnoviti i očuvati prepoznatljivi baranjski ganjak (trijem)?
Ganjak je otvoreni bočni trijem s izrezbarenim drvenim stupovima. Prilikom obnove, zdravi hrastovi stupovi se čiste i štite prirodnim uljima, a truli se zamjenjuju novim ručno tesanim drvetom identičnog profiliranja.
Krovište & Pokrov
5. Koji je pokrov autohton za tradicijsko krovište u Baranji?
Nezamjenjiv je glineni biber crijep slažen u dvostrukom pokrovu. Prije slaganja crijepa provjerava se stanje drvenih hrastovih rogova i podrožnica, te se ugrađuje paropropusna krovna folija s kontra-letvama za ventilaciju.
Financiranje & Poticaji
6. Postoje li poticaji za obnovu kuća i razvoj etno-turizma u Baranji?
Da! Moguće je ostvariti sufinanciranje putem Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost (FZOEU), natječaja Osječko-baranjske županije te Mjera ruralnog razvoja EU (za tradicijska poljoprivredna domaćinstva i etno-turizam).
Česta pitanja: obnova stare kuće Baranja
Kako u dva sata na terenu možete znati što se isplati zadržati?
Zato što se kod baranjskih kuća ponavljaju iste stvari. Gleda se konstrukcija, mjeri vlaga pri dnu i na sredini zida, provjeravaju ležišta krovnih greda šilom, otvara jedna razvodna kutija i jedan spoj vodovodne cijevi. Iz toga se vidi devedeset posto slike. Ono što se ne vidi, a moglo bi iznenaditi, upisujemo u troškovnik kao stavku s rezervom.
Po čemu se vidi da je konstrukcija popustila?
Po pukotinama koje idu kroz cijelu debljinu zida, a ne samo kroz žbuku, po dijagonalnim pukotinama iznad i ispod otvora, i po zidovima koji odstupaju od okomice. Kod takvih nalaza ne donosimo odluku sami nego uključujemo ovlaštenog projektanta.
Isplati li se zadržati zidove od nabijene zemlje?
Isplati, ako su suhi ili su promočeni samo pri dnu. Takvi zidovi dobro drže toplinu i mogu se sanirati. Ne isplati se ako je zid promočen po cijeloj visini, jer nabijena zemlja tada trajno gubi nosivost. Razliku utvrđujemo mjerenjem vlage na dvije visine.
Što s ljetnom kuhinjom i gospodarskim zgradama?
Ovisi o temeljima. Objekti dozidani bez temelja, najčešće od šuplje blok opeke, uzrok su većine pukotina na spoju s glavnom kućom i njihovo rušenje je jeftino i najčešće ispravno. Suhe gospodarske zgrade sa zdravim krovom vrijedi zadržati, jer se kasnije pretvaraju u spremište, radionicu ili smještaj za najam.
Koliko košta rušenje stare kuće?
Strojno rušenje stoji 15 do 35 eura po m3, a odvoz otpada 160 do 420 eura po kontejneru. Za kuću od 100 m2 to je približno 5.000 do 12.000 eura zajedno s odvozom. Rušenje pojedinačnog pregradnog zida stoji 15 do 32 eura po m2, a nosivog zida s podupiranjem 55 do 120 eura po m2.
Može li se obnova raditi u fazama kroz nekoliko godina?
Može, i to je čest slučaj kod naslijeđenih kuća. Prva faza je uvijek krov, oluci i odvodnja, jer kuća u koju ne ulazi voda može čekati. Zatim instalacije i mokri čvor, pa izolacija i fasada, i na kraju uređenje. Svaka faza dobiva vlastitu ponudu i vlastiti rok.
Isplati li se zadržati staru stolariju i vrata?
Prozore u pravilu ne. Restauracija starog prozora s jednostrukim staklom često košta više od novog, a izolira lošije. Kod unutarnjih vrata od punog hrasta situacija je drugačija, jer se ona bruse i lakiraju za mali novac, a izgledaju bolje od većine novih. Isto vrijedi za kovane elemente i stare kvake.
Što ako je kuća upisana drugačije nego što stvarno stoji?
To je čest slučaj kod starijih objekata s kasnijim dogradnjama. Prije početka radova provjerite stanje u katastru i zemljišnoj knjizi te se posavjetujte s ovlaštenim projektantom i nadležnim upravnim odjelom, jer se tumačenja razlikuju od slučaja do slučaja. Mi u tom dijelu surađujemo s projektantom i pripremamo tehnički dio dokumentacije, uključujući snimku postojećeg stanja.
Kako do procjene
1. Poziv ili poruka. Nazovite 091/925-0047 ili pošaljite fotografije i upit na info@id-lux.com. Na sve upite odgovaramo unutar 48 sati.
2. Obilazak objekta. Dolazimo u roku od 48 sati u cijelu Baranju. Provjeravamo konstrukciju, mjerimo vlagu, gledamo krovište, instalacije i dimnjak. Obilazak je besplatan i ne obvezuje vas.
3. Troškovnik s prioritetima u 72 sata. Popis onoga što se zadržava, onoga što ide dolje i onoga što može čekati, s količinama, cijenama i rokom.
ID-Lux Project d.o.o. Petefi Šandora 7, 31300 Beli Manastir Telefon: 091/925-0047 E-pošta: info@id-lux.com Radno vrijeme: ponedjeljak do petka, 08:00 do 16:00 sati: Pošaljite upit preko obrasca
Cijene su bez PDV-a i informativnog su karaktera. Konačan iznos utvrđuje se troškovnikom prema stvarnim količinama i stanju na terenu.