Legalizacija nije moguća
Dokumentacija koju trebate
| Dokument | Tko izrađuje | Okvirno € |
|---|---|---|
| Ukupno dokumentacija | 0,00 |
Davanja prema općini i državi
| Stavka | Osnovica | Iznos € |
|---|
Tijek postupka
Važna napomena o iznosima
Vlada je 30. srpnja 2026. donijela novu Uredbu o naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru, kojom se iznosi iz Uredbe iz 2012. usklađuju s eurom i današnjim cijenama. Do njezine objave i stupanja na snagu vrijede stari iznosi, a nakon toga viši. Procjena naknade u ovom kalkulatoru je zato raspon, ne točan iznos.
Isto vrijedi i za komunalni doprinos, čiju jediničnu cijenu po m3 propisuje svaka općina svojom odlukom — razlike među susjednim općinama znaju biti višestruke. Čim dobijete rješenja, upišite stvarne iznose u polja iznad.
Četiri polja i gotovi ste
Ovo je okvirna procjena. Za točan troškovnik s cijenama materijala i rokom izvedbe ostavite četiri podatka — javljamo se unutar 48 sati, telefonom ili e-poštom. Izračun koji ste upravo napravili ide uz upit, ne morate ga prepisivati.
Izračun ostaje kod vas. Kalkulator računa isključivo u vašem pregledniku. Kvadratura, cijene i sve ostalo što upišete ne šalju se nikamo i nigdje se ne pohranjuju — zatvaranjem stranice nestaju. Nema registracije i ne tražimo ništa prije nego vidite rezultat.
Ako sami pošaljete upit, na našu adresu e-pošte stižu ime, telefon, e-pošta i mjesto koje ste upisali, zajedno s izračunom koji ste napravili. Koristimo ih isključivo za izradu i slanje ponude i ne prosljeđujemo ih nikome. Poruka ostaje u našem sandučiću i ne pohranjuje se u bazu web stranice. Za brisanje je dovoljno javiti se na info@id-lux.com.
Legalizacija objekta u 2026. - što se promijenilo
Legalizacija kuće od 100 m² košta oko 1.500 do 3.500 € za geodetski elaborat, arhitektonsku snimku i pristojbe | plus naknadu za zadržavanje, koja se određuje rješenjem. Legalizacija objekta ponovno je moguća, i to bez roka. Izmjenama Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, koje su stupile na snagu 16. svibnja 2026., ukinut je prekluzivni rok koji je istekao 30. lipnja 2018. Zahtjev se sada može podnijeti u bilo kojem trenutku.
Ali to nije novi val legalizacije i ta je razlika presudna. Ozakoniti se mogu isključivo zgrade izgrađene do 21. lipnja 2011. i vidljive na ortofoto karti Državne geodetske uprave s tim datumom. Sve izgrađeno poslije toga ostaje nelegalno i po ovom se zakonu ne može urediti | bez iznimke.
Zato ovaj kalkulator prvo provjerava možete li uopće legalizirati, pa tek onda računa trošak. Nema smisla plaćati geodeta i projektanta za objekt koji zakon isključuje.
Tri uvjeta koja moraju biti ispunjena
Izgrađeno do 21. lipnja 2011.
Tvrda granica bez iznimaka. Nije važno kada ste kuću kupili ni naslijedili, nego kada je izgrađena. Za dogradnje i nadogradnje vrijedi isti datum | dio dograđen 2015. ne može se ozakoniti ni ako je osnovna kuća legalna.
Vidljivo na ortofoto karti iz 2011.
Dokaz starosti je snimka iz zraka koju je izradila Državna geodetska uprava. Ako objekt na njoj nije vidljiv, zahtjev se odbija. Provjera je besplatna na ISPU geoportalu, a uvjerenje o vidljivosti izdaje DGU i obavezan je dokument.
Nije na zabranjenom području
Zakon izrijekom zabranjuje ozakonjenje na pomorskom dobru, u parkovima prirode i nacionalnim parkovima, na državnom, šumskom i vodnom zemljištu, na arheološkim nalazištima, kulturnim dobrima i područjima pod zaštitom UNESCO-a te u koridorima prometnica i infrastrukture.
Provjerite prije nego platite
Provjera vidljivosti na ortofoto karti je besplatna i traje nekoliko minuta. Napravite je prije nego angažirate ikoga. Većina odbijenih zahtjeva pada upravo na tom uvjetu, i to nakon što je vlasnik već platio geodeta i projektanta.
Četiri kategorije zgrada
Zakon zgrade razvrstava po građevinskoj bruto površini. Kategorija određuje koju dokumentaciju trebate, a dokumentacija je najveći dio troška kod manjih objekata.
| Kategorija | Veličina | Dokumentacija |
|---|---|---|
| Pomoćna zgrada | jedna etaža, do 50 m2, u funkciji osnovne zgrade | geodetski snimak i iskaz površina |
| Jednostavna zgrada | do 100 m2, poljoprivredna do 400 m2 | geodetski snimak i snimka izvedenog stanja |
| Manje zahtjevna zgrada | do 400 m2, poljoprivredna do 1000 m2 | geodetski snimak i snimka izvedenog stanja |
| Zahtjevna zgrada | preko 400 m2 | geodetski snimak, arhitektonska snimka i izjava inženjera o mehaničkoj otpornosti |
Bitna sitnica koju ljudi previde: u bruto površinu uračunava se i legalno izgrađeni dio zgrade, ako postoji. Kuća od 300 m2 s legalnih 200 i nelegalnih 100 razvrstava se prema ukupnih 300, ne prema 100.
Od čega se sastoji trošak
Trošak legalizacije ima dva dijela koji se ponašaju vrlo različito: dokumentacija, koja je tržišna cijena i prilično je predvidljiva, te davanja općini i državi, koja ovise o lokalnoj odluci i mogu se višestruko razlikovati.
Dokumentacija
| Dokument | Tko izrađuje | Okvirno |
|---|---|---|
| Geodetski snimak izvedenog stanja | ovlašteni inženjer geodezije | 300 – 900 € |
| Snimka izvedenog stanja | ovlašteni arhitekt ili inženjer građevinarstva | 400 – 2.600 € |
| Arhitektonska snimka (zahtjevne zgrade) | ovlašteni arhitekt | 900 – 6.000 € |
| Izjava o mehaničkoj otpornosti | ovlašteni inženjer građevinarstva | 250 – 1.200 € |
| Iskaz površina (pomoćne zgrade) | ovlašteni projektant | 110 – 400 € |
| Uvjerenje DGU o vidljivosti | Državna geodetska uprava | oko 40 € |
| Upravne pristojbe | nadležno upravno tijelo | oko 70 € |
| Upis u katastar i zemljišnu knjigu | geodet i sud | oko 260 € |
Davanja općini i državi
Naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru obračunava se prema obujmu zgrade u kubnim metrima, uz koeficijente za položajnu zonu i namjenu. Plaća se prije donošenja rješenja o izvedenom stanju. Kod jednokratnog plaćanja u roku od 30 dana odobrava se popust, a veći iznosi mogu se plaćati obročno do pet godina | ali tada bez popusta.
Komunalni doprinos plaća se nakon rješenja, također po m3 obujma, a jediničnu cijenu propisuje svaka općina ili grad svojom odlukom. Vodni doprinos je propisan državno i osjetno je manji.
Iznosi se upravo mijenjaju. Vlada je 30. srpnja 2026. donijela novu Uredbu o naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru, kojom se iznosi iz Uredbe iz 2012. usklađuju s eurom i današnjim cijenama. Do njezine objave i stupanja na snagu vrijede stari iznosi, a nakon toga viši. Zato kalkulator naknadu prikazuje kao raspon, a ne kao točan iznos | i zato ima polja u koja upišete stvarne iznose čim dobijete rješenja.
Primjeri troška
Procjena za treću položajnu zonu, dakle rubno gradsko ili prigradsko područje, uz jednokratno plaćanje naknade s popustom.
| Objekt | Kategorija | Dokumentacija | Ukupno |
|---|---|---|---|
| Garaža 35 m2, jedna etaža | pomoćna | 880 € | oko 2.200 € |
| Kuća 85 m2 | jednostavna | 1.556 € | oko 5.300 € |
| Kuća 120 m2 | manje zahtjevna | 1.822 € | oko 7.000 € |
| Kuća 350 m2, dvije etaže | manje zahtjevna | 3.570 € | oko 18.800 € |
| Kuća 520 m2, dvije etaže | zahtjevna | 6.648 € | oko 29.300 € |
| Štala 300 m2 | jednostavna | 3.190 € | oko 8.500 € |
Koliko zona mijenja iznos
Za istu kuću od 120 m2, ukupan trošak po zonama izlazi ovako:
| Položajna zona | Naknada | Doprinosi | Ukupno |
|---|---|---|---|
| 1. zona | centar grada ili obala | 2.142 € | 7.846 € | 11.810 € |
| 2. zona | uže gradsko područje | 1.575 € | 5.830 € | 9.227 € |
| 3. zona | rubno ili prigradsko | 1.071 € | 4.150 € | 7.043 € |
| 4. zona | selo i ruralno područje | 668 € | 2.806 € | 5.295 € |
Ista kuća, ista dokumentacija, razlika preko šest tisuća eura. To je zato što i naknadu i komunalni doprinos obračunava lokalna samouprava po svojoj odluci. Prije nego bilo što planirate, nazovite nadležni upravni odjel i pitajte za jediničnu cijenu po m3 u vašoj zoni. Taj poziv vrijedi više od bilo kojeg kalkulatora, uključujući ovaj.
Tijek postupka
Redoslijed nije proizvoljan i preskakanje košta.
| Korak | Tko | Napomena |
|---|---|---|
| 1. Provjera vidljivosti na ortofoto karti | vi, besplatno | ISPU geoportal. Ako objekt nije vidljiv, dalje se ne ide. |
| 2. Geodetski snimak izvedenog stanja | ovlašteni geodet | Podloga za sve ostalo |
| 3. Snimka izvedenog stanja | arhitekt ili inženjer | Kod zahtjevnih zgrada i izjava o stabilnosti |
| 4. Predaja zahtjeva | vi ili opunomoćenik | Nadležni upravni odjel prema lokaciji objekta |
| 5. Rješenje o naknadi | upravno tijelo | Tek tada saznajete stvarni iznos |
| 6. Plaćanje naknade | vi | Jednokratno u 30 dana uz popust, ili obročno |
| 7. Rješenje o izvedenom stanju | upravno tijelo | Ovo je dokument zbog kojeg se sve radi |
| 8. Komunalni doprinos | vi | Dolazi nakon rješenja, zasebnim rješenjem |
| 9. Upis u katastar i gruntovnicu | geodet i sud | Bez toga objekt i dalje nije upisan |
Postupak realno traje od dva do šest mjeseci, ovisno o kategoriji zgrade i opterećenosti upravnog odjela. Ako treba i parcelacija ili usklađenje katastra s gruntovnicom, računajte još dva mjeseca.
Zašto se isplati
Nelegalan objekt pravno gotovo ne postoji. Konkretno to znači:
Ne može se prodati kako treba. Kupci ga izbjegavaju, a banke ne odobravaju kredit na nelegalnu nekretninu. Cijena pada znatno više nego što bi legalizacija koštala.
Ne može se založiti. Bez upisa u zemljišnu knjigu nema hipoteke, dakle ni stambenog ni poduzetničkog kredita na tu nekretninu.
Nasljeđivanje se komplicira. Objekt koji nije upisan prenosi se teško, a nasljednici često naslijede problem umjesto imovine.
Nema priključaka ni poticaja. Legalan status je uvjet za trajne priključke, a redovito i za sudjelovanje u javnim pozivima za energetsku obnovu.
Ostaje rizik uklanjanja. Građevinska inspekcija može naložiti uklanjanje nelegalne zgrade, a taj trošak snosi vlasnik.
Ne može se ozbiljno adaptirati. Zahvat koji traži bilo kakvu dozvolu nije moguć dok objekt nema pravni status.
Ovaj kalkulator i tekst su informativni i ne predstavljaju pravni savjet. Propisi se mijenjaju, a svaki slučaj ima svoje okolnosti. Za obvezujuće tumačenje obratite se nadležnom upravnom odjelu, ovlaštenom projektantu ili odvjetniku.
Česta pitanja
Koliko košta legalizacija objekta u 2026.?
Za garažu ili pomoćni objekt do 50 m2 oko 2.000 do 2.500 €, za kuću od 120 m2 oko 5.500 do 9.500 €, a za kuću preko 400 m2 od 20.000 € naviše. Iznos se dijeli na dokumentaciju, koja je prilično predvidljiva, i na naknadu i doprinose, koji ovise o odluci vaše općine i mogu se višestruko razlikovati.
Do kada se može podnijeti zahtjev za legalizaciju?
Roka više nema. Izmjenama Zakona koje su stupile na snagu 16. svibnja 2026. ukinut je prekluzivni rok koji je istekao 30. lipnja 2018., pa se zahtjev može podnijeti u bilo kojem trenutku. Ali uvjet da je zgrada izgrađena do 21. lipnja 2011. ostaje i on se ne mijenja.
Može li se legalizirati objekt izgrađen nakon 2011.?
Ne. To je tvrda granica bez iznimaka. Ozakoniti se mogu isključivo zgrade izgrađene do 21. lipnja 2011. i vidljive na ortofoto karti Državne geodetske uprave s tim datumom. Nije riječ o novom valu legalizacije nego o ponovnom otvaranju postupka za one koji su propustili raniji rok.
Kako provjeriti je li objekt vidljiv na ortofoto karti?
Besplatno, na ISPU geoportalu Ministarstva prostornoga uređenja, gdje se može usporediti snimka iz 2011. s današnjim stanjem. Službeno uvjerenje o vidljivosti izdaje Državna geodetska uprava i obavezan je dokument uz zahtjev. Tu provjeru napravite prije nego angažirate geodeta ili projektanta.
Gdje se legalizacija ne može provesti?
Na pomorskom dobru, u parkovima prirode i nacionalnim parkovima, na državnom, šumskom i vodnom zemljištu, na arheološkim nalazištima, kulturnim dobrima i područjima pod zaštitom UNESCO-a te u planiranim i istražnim koridorima prometnica i energetske odnosno komunalne infrastrukture.
Koja dokumentacija je potrebna?
Ovisi o kategoriji zgrade. Za pomoćnu zgradu do 50 m2 dovoljni su geodetski snimak i iskaz površina. Za zgrade do 400 m2 trebaju geodetski snimak i snimka izvedenog stanja koju izrađuje ovlašteni arhitekt ili inženjer građevinarstva. Za zgrade preko 400 m2 uz to i arhitektonska snimka te izjava ovlaštenog inženjera o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti.
Kako se obračunava naknada za zadržavanje u prostoru?
Prema obujmu zgrade u kubnim metrima, uz koeficijente za položajnu zonu i namjenu, slično kao komunalni doprinos. Plaća se prije donošenja rješenja o izvedenom stanju. Kod jednokratnog plaćanja u roku od 30 dana odobrava se popust, a iznosi iznad propisanog praga mogu se plaćati obročno do pet godina, ali tada bez popusta.
Mijenjaju li se iznosi naknade?
Da. Vlada je 30. srpnja 2026. donijela novu Uredbu o naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru, kojom se iznosi iz Uredbe iz 2012. usklađuju s eurom i današnjim cijenama. Do njezine objave i stupanja na snagu vrijede stari iznosi. Zato kalkulator naknadu prikazuje kao raspon i ima polja za upis stvarnog iznosa iz rješenja.
Koliko traje postupak legalizacije?
Od dva do šest mjeseci, ovisno o kategoriji zgrade i opterećenosti nadležnog upravnog odjela. Pomoćne zgrade idu najbrže, zahtjevne najsporije. Ako je potrebna i parcelacija ili usklađenje katastra s gruntovnicom, računajte još dva mjeseca.
Može li se legalizirati samo dograđeni dio kuće?
Može, ako je dograđen do 21. lipnja 2011. i vidljiv na ortofoto karti s tim datumom. Ali pazite na jednu stvar: u građevinsku bruto površinu, prema kojoj se zgrada razvrstava u kategoriju, uračunava se i legalno izgrađeni dio. Kuća s legalnih 250 i nelegalnih 80 m2 razvrstava se prema ukupnih 330, ne prema 80.
Isplati li se legalizacija?
Gotovo uvijek. Nelegalan objekt ne može se založiti za kredit, teško se prodaje, komplicira nasljeđivanje i nosi rizik naloga za uklanjanje. Razlika u tržišnoj cijeni između legalne i nelegalne nekretnine u pravilu je znatno veća od troška legalizacije, a uz to dobivate i pravnu sigurnost.
Što nakon rješenja o izvedenom stanju?
Slijedi plaćanje komunalnog doprinosa po zasebnom rješenju, pa upis u katastar i zemljišnu knjigu. Tek nakon upisa objekt je stvarno uređen | samo rješenje bez upisa ne rješava odnos prema banci ni prema kupcu. Nakon toga možete slobodno planirati adaptaciju, dogradnju ili energetsku obnovu.
Na kojem području radite?
ID-Lux Project d.o.o. iz Belog Manastira izvodi građevinske radove na području Baranje i Osječko-baranjske županije, uključujući Osijek, Dardu, Bilje i Kneževe Vinograde. Za samu legalizaciju surađujemo s ovlaštenim projektantima i geodetima, a nakon ishođenja rješenja preuzimamo radove na objektu.
Nakon legalizacije - ID-Lux Project d.o.o.
Legalizacija je papirnati dio posla i vode ga ovlašteni projektanti i geodeti. Ono što obično slijedi nakon rješenja jest ono čime se bavimo mi: adaptacija, dogradnja, obnova instalacija, fasada i energetska obnova objekta koji je konačno dobio pravni status.
Ako vam treba i jedno i drugo, javite se | povezat ćemo vas s projektantom i geodetom, a radove preuzimamo po ishođenju rješenja. Radimo na području Baranje i Osječko-baranjske županije, po dogovoru i šire po Slavoniji.
ID-Lux Project d.o.o.
Petefi Šandora 7
31300 Beli Manastir, Hrvatska
OIB: 98487394055
MB: 05994039
ISPU geoportal | provjera vidljivosti na ortofoto karti
Državna geodetska uprava | uvjerenje o vidljivosti
Ministarstvo | zakon i propisi
Pojmovnik
- Ozakonjenje
- Službeni naziv za legalizaciju | postupak kojim se nezakonito izgrađena zgrada uključuje u pravni sustav.
- Rješenje o izvedenom stanju
- Akt kojim se zgrada ozakonjuje. Cilj cijelog postupka.
- DOF5
- Digitalna ortofoto karta Državne geodetske uprave, mjerila 1:5000. Ona iz 2011. je dokaz da je zgrada tada postojala.
- ISPU
- Informacijski sustav prostornog uređenja. Geoportal na kojem se besplatno provjerava vidljivost objekta na ortofoto karti.
- Geodetski snimak izvedenog stanja
- Prikaz stvarnog položaja i oblika zgrade na terenu, s lomnim točkama. Izrađuje ga ovlašteni inženjer geodezije.
- Snimka izvedenog stanja
- Tehnička dokumentacija koja prikazuje stvarno izvedeno stanje zgrade. Izrađuje je ovlašteni arhitekt ili inženjer građevinarstva.
- Naknada za zadržavanje
- Iznos koji se plaća za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru, po obujmu i zoni. Plaća se prije rješenja.
- Komunalni doprinos
- Naknada jedinici lokalne samouprave, po m3 obujma. Cijenu propisuje svaka općina zasebno. Plaća se nakon rješenja.
- Vodni doprinos
- Državno propisana naknada za korištenje voda, također po obujmu građevine.
- Položajna zona
- Zona koju propisuje općina ili grad, a određuje jediničnu cijenu naknade i doprinosa. Prva zona je najskuplja.
- Građevinska bruto površina
- Površina svih etaža mjerena po vanjskim rubovima zidova. Po njoj se zgrada razvrstava u kategoriju, uključujući i legalno izgrađeni dio.
- Obujam građevine
- Volumen zgrade u m3. Osnovica za obračun naknade i komunalnog doprinosa.
- Pomoćna zgrada
- Zgrada u funkciji osnovne, s jednom etažom i tlocrtom do 50 m2 | garaža, spremište, drvarnica. Ima najjednostavniji postupak.
- Prekluzivni rok
- Rok nakon kojeg pravo prestaje. Onaj za legalizaciju istekao je 30. lipnja 2018., a izmjenama iz 2026. je ukinut.
Što obično ide uz ovo
Rijetko koji zahvat stoji sam. Ovo su stranice koje pokrivaju ono što dolazi prije, poslije ili umjesto.
Nakon legalizacije obično slijedi energetski certifikat, osobito pri prodaji.
Što nakon legalizacije stvarno košta dovesti objekt u upotrebljivo stanje.
Usporedba: koliko bi stajala nova gradnja umjesto legalizacije i sanacije.